三年来最好楼市开局！

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上海楼市正在持续升温。

4月23日，上海市统计局公布2025年第一季度上海市国民经济运行情况以及房地产开发、经营基本情况。

数据显示，上海全市经济起步平稳、高质量发展扎实推进。一季度上海房地产业开发投资比去年同期增长了5.1%;商品房施工面积同比增长7.3%，其中住宅施工面积同比增长9.5%;住宅类商品房销售面积达到329.78万平方米，同比增长2.2%。

二季度楼市仍旧维持高热度，截至目前，结合网上房地产网站披露数据统计，上海4月份二手房网签量已突破1.5万套大关，周末单日成交屡破千套，全月有望冲击2万套月度成交线。

与此同时，新房市场热度不减，浦东新区翡云悦府认购率达到412%，创年内新高，多个改善型楼盘去化表现抢眼。

今年上海三批次土地集中出让已结束，土地市场溢价率攀升至30%，开发商信心显著增强。

尽管近期并无新政加码，但在二手房交易活跃度支撑及"两旧一村"改造等政策利好推动下，上海楼市韧性凸显，价格筑底信号进一步明确，市场预期处于积极修复中。

二手房“周末冲高”效应明显

根据网上房地产披露的数据，截至4月20日(2025年第16周周末)，上海4月份的二手房网签量已经达到15425套，4月19日(周六)单日成交量冲高至1242套，创下当周峰值，显示出较强的市场韧性。

按照这样的成交节奏，上海4月全月成交量有望再次突破2万套大关，今年的小阳春成色十足。

一般来说，在上海二手房市场，“月成交1.5万套”被认为是市场枯荣线。而截至今年3月末，上海二手房月成交套数已经连续6个月超过了枯荣线，3月份全月成交2.7万套，创2021年来新高。目前4月份还剩最后一周多的数据未出，但再次超越枯荣线已是确定的。

今年第一季度，上海二手房网签量超过了6.8万套，同比大增54.5%。

二手房的成交面积同比增长51%。上海仍拥有全国最活跃的二手房市场，对整个房地产市场有风向标意义。

值得关注的是，2024年最后一个季度，上海二手房成交的火热，与提振房地产市场的“沪九条”“沪七条”等政策接连出台有密切联系。

而现在，距离上海上一轮楼市政策落地已有较长一段时间，近期并无新政刺激，但市场仍在持续升温、信心不断修复。

从价格来看，筑底信号也较为明显。上海中原地产二手住宅价格指数显示，3月上海二手房价格指数环比上涨0.75%，从今年前三个月的指数变化来看，1月、3月均环比上涨，仅2月份受春节长假影响环比有所下跌。上海市房地产交易中心的数据则显示，二手住房价格指数去年四季度以来环比累计上涨1.5%。

新房市场情绪依旧高涨

最近，位于浦东新区新杨思板块的楼盘翡云悦府刚结束认购，228套房源共吸引939组客户认购，均价约10.72万元/平方米，认购率高达412%!据58安居客，这一认购率是年内上海楼盘中认购率最高的项目。

翡云悦府的高认购率，是当下上海新房市场的一个缩影。近期，许多楼盘在各自板块都创下了高认购率纪录。比如，位于前滩南三林滨江板块的前滩公馆，近期认购率高达335%;位于浦东曹路的金海汀云台认购率也达到312%;位于徐汇滨江的能建西岸誉府认购率高达272%;位于浦东北蔡的楼盘浦发莲园认购率达到326%。

此前，上海的豪宅市场长热不衰，“日光盘”频出。不过，上述列举的这些楼盘都不是豪宅级，而是偏向改善性质的中高端楼盘，是“好房子”时代的代表性产品，这些楼盘也受到了市场的广泛欢迎，都收获了高去化率。

土地市场的热度上涨，是房地产市场整体回暖的一环。今年3月28日，上海第三批次土地拍卖正式拉开帷幕，静安大宁地块被大华以总价24.86亿元、溢价率32.31%、楼面价9.27万元/平方米的价格竞得，刷新了大宁地区的地价纪录;浦东北蔡地块则被绿城以总价29.16亿元、溢价率40%、楼面价7.15万元/平方米的价格夺得，刷新了该区域的地价纪录。

近期，上海土地市场连续溢价成交，三批次住宅地块完成集中出让，平均溢价率达到了30%，反映出开发商拿地信心的增强。

此外，上海今年加快推进“两旧一村”改造，体现出政府改善民生的决心，也大大增强了楼市信心。

去年，上海制定了《关于加快推进我市城中村改造工作的实施意见》和《上海市城中村改造三年行动计划(2024-2026年)》，其中提出，到2026年底，全面启动整体改造项目，全面完成整治提升;力争到2027年，基本完成城中村整体改造项目的改造工作。

今年，上海将完成剩余12万平方米零星旧改任务(涉及4354户)，完成31万平方米旧住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，启动25个城中村改造项目，一季度已认定6个项目。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，尽管近期处于新房供应较少的窗口期，不过市场情绪并未降温。一方面，二手房市场继续保持较高的交易活跃度，双休日网签均在千套以上，为新房的中高端改善提供需求支撑;另一方面，国家统计局公布的70城房价数据显示，上海新房价格指数上涨领跑全国，这一数据继续为市场提供信心支撑。此外，近期认筹的项目中出现多个触发积分的项目，这对于后续转化成网签数据来说，是一个良好的铺垫。（第一财经）