物业纠纷怎么办？广东法院“加减乘除”搞定！

近年来，广东省高级人民法院积极探索物业纠纷多元化解机制，巧用“加减乘除”法高效化解矛盾纠纷，推动和谐社区建设和物业服务行业高质量发展。

针对审判实践中遇到的疑难问题，广东高院于今年6月印发《广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引》，统一裁判尺度，着力解决横亘在业主和物业公司之间的痛点难点，其中不少条款具有创新性与前瞻性。

今年以来，广东法院审结物业服务合同纠纷一审案件26303件，其中15607件调解结案，调解率达59.3%，申诉率和上诉率同步下降，其中上诉率低至5.47%，同比下降3.6%。

多元协同 解纷“加”力

5月22日，广东高院、省委社会工作部、省司法厅、省住房和城乡建设厅联合召开物业服务多元解纷工作联席会议。

会议明确，将建立省级协同治理机制，四部门打出组合拳，共同推动物业纠纷综合治理落地见效。其中，省法院将强化司法引领作用，以“示范判决+批量调解”、发出司法建议、发布《指引》等方式做实定分止争。

“通过统筹优势资源力量，实现物业解纷多元化，既是推进和谐社区建设的要求，也是扎实推进法治广东、平安广东建设的应有之义。”广东高院副院长王海清表示。

据介绍，府院联动、多元协同化解物业纠纷，在广东已有实践基础。

王海清举例说，江门市中级人民法院曾先后两次邀请当地住建局、物业管理协会、建筑业协会、房地产协会参加源头治理工作座谈会，完善府院联动机制。

东莞市第二人民法院沙田人民法庭设立“幸福港湾”小区治理中心，构筑党委领导、多部门联动、司法助力、社会协同的纠纷化解新格局，实现物业纠纷前端化解。

以判促调 案件“减”量

因对物业公司的服务严重不满，深圳市南山区某小区的80户业主拒缴物业费。物业公司多次催缴无果，提起诉讼。

南山区人民法院收到立案申请后，委托多元解纷诉调对接中心派出调解团开展调解工作。调解团进驻小区，与物业公司、业主现场沟通。

经协商，物业公司同意将物业费打九折收取，并免除滞纳金。有24户业主同意了该方案，大部分业主仍不接受。

法院联合调解员化解物业服务合同纠纷

为促进纠纷快速化解，南山法院启动“示范判决”，审理了该纠纷中的10个案件。法院经审理认定，业主提交的证据不足以证明物业公司未按约定提供物业服务，判决业主支付物业费。

随后调解团以“示范判决”帮助业主认清法律关系、预判诉讼结果。最终，该批物业服务合同纠纷系列案件90件，已结案79件，调解成功率达88.9%。

近年来，南山法院探索引入“行业调解模式”化解物业纠纷，该院受理案件后首先委托物业纠纷人民调解委员会进行调解，调解不成时，便选取典型首案判决，以判促调，实现诉调良性互动。该创新实践入选广东多元化解物业纠纷示范案例。

为扩大这一实践成效，广东高院在现有机制基础上，与省住建厅共建物业服务纠纷在线诉调对接机制，构建分层递进解纷体系，达到为法院减负、为群众解忧的双赢效果。

发布指引 取得“乘”效

“物业费竟然从1块5毛钱上涨到8块钱，无法接受！”广州某小区一名商业用房业主不服物业费上涨，诉请法院判决调价无效。

“新合同是经过业主大会决议通过的，怎么会无效？”物业公司代理人辩称。

原来，该小区业主委员会组织召开业主大会，经表决后与物业公司签订新的物业管理服务合同，约定住宅物业维持之前物业费标准，但商业用房和车库收费标准从每月每平方米1.5元调至8元。

法院判决认为，该小区为商住一体小区，商业物业业主和住宅业主应共同分摊物业管理成本，而业主大会表决仅让商业房产业主承担增长的物业管理成本，有违公平原则。法院据此支持该商业用房业主的诉请。

该案涉及业主最敏感的物业费上涨问题，亦涉及业主大会决议的效力问题，具有典型性。

广东高院将该案选入《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》，并将其中所涉裁判规则浓缩提炼，归纳为《指引》第十五条，确认了调整物业费的决议因侵害部分业主权益可予撤销的裁判观点。

“发布《指引》和典型案例，既能确保全省裁判尺度统一，又从源头上提升了审判质效，激发了‘乘数效应’。”广东高院审监一庭副庭长陈小丽表示。

司法建议 做实“除”法

2024年，针对在审理物业服务纠纷案件中常见的类型化问题，广东高院成立调研组调研后发现，虽然有关部门出台了关于物业公司自律、失信管理等文件，但由于缺乏评价标准，相关文件和制度很难发挥作用。

同年10月，广东高院向省物业管理行业协会发出《关于加强行业自律、提升物业服务水平的司法建议》，从规范并统一行业服务体系和收费标准、制定物业服务合同示范文本等方面提出意见建议。广东省物业管理行业协会收到司法建议后立即开会研讨，随后发布了《广东省住宅小区物业管理服务分类标准》。

省内各地法院也以司法建议形式推动地方政府出台制度规范，预防化解物业矛盾风险。如广州市天河区人民法院针对某小区新旧物业交接纠纷，提出一揽子解决拖欠物业费、物业人员安置等问题的司法建议。

王海清表示，这些司法建议有助于行业主管部门从源头上堵住管理漏洞、规范行业秩序，实现“办理一案、治理一片”效果，为预防和减少同类纠纷反复发生，起到“除法”效果。

来源：法治日报